随着北京市顺义区天竺22号地这块新“地王”的诞生，我们似乎不难看到，今后形形色色的“地王”还会不断涌现。如此天价“地王”的频频出现，到底是谁在幕后推动？老百姓的反映如何，房市是否像股市一样，在一次次“地王”冒出来的时候，引发一次次的震荡？《民主与法制时报》记者带着一连串疑问，走近“地王”。

    2009年的这个冬天比往年来得有些早，整个京城似乎都“冰冻”在瑟瑟寒风之中。然而，11月20日这天的气温却比往日高了几摄氏度。而就在这天上午，包括龙湖、远洋、保利、中建、合景泰富、融侨、大龙等12家地产的大腕们都早早地来到北京市国土资源局土地整理储备中心，参与备受瞩目的“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”的举牌竞拍。在经过持续近一个半小时的190轮激烈竞价后，最终被具有国企背景的大龙伟业房地产开发股份有限公司（下称大龙地产）以50.5亿元巨资拍下，成为北京“新地王”。这是继“方兴地产”之后，大龙地产再现“国企黑马”本色。

    天竺22号地也因此一举成为北京楼面地价、总价双料地王。据了解，这块被冠以“罕见低密度用地”、“中央别墅区最后一块低密度用地”的地块，14.1亿元的起拍价也创下新高，今年北京的住宅用地出让中，仅有三宗地块的起拍价超过10亿元。此外，以其0.62的低容积率备受关注，以至于该地块楼面地价从起始的8336.98元/平方米提升到最后的29859元/平方米，最终成交价较拍卖底价14.1亿元高出36.4亿元，溢价达258.2%，远超北京今年所有的“地王”。多位在场开发商均表示“最终竞拍结果超出预料范围”。

“地王说”只是商业噱头

    在竞拍结束后，大龙地产新闻发言人马志方说：“我们对顺义的地块情有独钟，在该地块开出之前，就作了详细的考察和价值的评估，最后拍出来的价格也在预料之中。顺义两年前就已经出现过‘地王’，现在没有什么‘地王’之说。”他表示，大龙地产公司具有政府背景，是顺义区最大的地产公司，总资产近百亿元。市场占有率约60%，主要开发高端住宅。

    曾在上海一家国有房地产企业担任数年高管的黄耀华(化名)说：“现在所谓的‘地王’，只不过是拿到土地的容积率比较高，而这仅表明，开发商可以建设更多、更高层的房子，均摊到商品房销售的成本中，楼面价并不太高，有些‘地王’土地用途是商住综合，和周边楼盘比，地价成本并不算高。但是也被一些人蓄意炒作为‘地王’。在‘地王’的投标中，落到谁的手里并不重要，开发商所要做的是尽可能抬高其价格。”

    然而，令《民主与法制时报》记者不解的是，一些房产大腕已经囤积了很多土地，甚至处于闲置状态，但他们还是要不停地争夺“地王”。

    对于这一现象，河南一家中型房地产企业的副总经理王晓萌 (化名)给出了答案：“作为一个房地产企业，土地就是生命。如果没有一个雄厚土地储备的话，你就没法保持稳健的发展态势。”

    “房地产企业能不能拿到地，关系着企业能否正常运营和发展，甚至关系到这家企业股票价格的高低。因此，在僧多粥少的情况下，抢地就成了地产企业的首要选择。”王晓萌说。

    北京一知名地产公司副总经理朱明杰（化名）告诉《民主与法制时报》记者：“对资本市场而言，大家只是要一个‘地王’的说法，很少有人关注其真实情况。‘地王说’只不过是一个商业噱头。”他指出,“地王”的产生，与其说是开发商之间激烈竞争的结果，倒不如说这场竞争本身，就是一场开发商的集体狂欢。

    但凡“地王”一出，周边的开发商或多或少会借着“地王”造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。“地王”信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。

    对此，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光指出：“在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，土地交易市场极易成为投机市场。如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大，对经济运行造成伤害。”

拉动经济，“地产”成主力

    一位业内人士不无担忧地指出，正如今年其他城市已经出现的“地王”一样，随着天竺22号地这块新“地王”的诞生，在众多购房人哀叹声与房地产商欢呼声的相互交织中，我们似乎不难看到，今后形形色色的“地王”还会不断浮现。当前这种“国进民退”下的“地王”现象，不仅扰乱了房市，让房价更高，也会让老百姓买房更加困难。

    南京理工大学经济管理学院朱宪辰教授早前在接受媒体采访时表示，除了追逐利润之外，同时也是完成国家赋予央企的任务。他说：“宏观调控要求刺激内需，央企肩负着宏观调控，要把经济拉动起来，完成保八破八的任务。”

    中原地产研究中心高级经理刘渊指出，在金融危机背景下，央企最“不差钱”。在为走出金融危机而实行的适度宽松货币政策环境下，大量信贷流向了国有大中型企业，从而给了他们充足的底气。其次，地方政府的推波助澜，使得央企和地方国企在土地市场上“如鱼得水”。由于土地收入是地方财政收入的“命根子”，地方政府想尽一切办法拉高房价，从而与央企共同策划了一出“地王”大戏。最后，在出口不畅、制造业利润严重下降的今天，为完成经济增长的指标，国资委对央企拿地睁一只眼闭一只眼，寄望再次以房地产拉动经济增长。

    我国房地产巨头之一潘石屹在接受凤凰卫视的《锵锵三人行》节目访谈时也指出，政府的“地产财政”起了推波助澜的作用。如果说，在这场资本游戏中，开发商是站在前台的主角，在后台还站着一个分账的，那就是地方政府。

    此外，2009年政府一系列经济刺激方案的推出也为房地产市场带来了机会。

    以北京这个诞生“地王”的城市为例。今年以来，北京市土地储备贷款的高增长态势，同样令银行业内人士惊诧。据了解，今年北京土地储备中心成立了专门协调贷款的小组，与13家金融机构签订了总额高达1510亿元的授信协议。北京市的计划是，今年落实1000亿元土地储备贷款。11月24日，《民主与法制时报》记者在北京市土地整理储备中心官方网站上注意到，右侧栏红色标注赫然显示“距1000亿元土地储备开发投资完成倒计时还有38天”，截至11月1日，全市已累计投资921亿元。

    刘渊分析指出，今年上半年，土地储备贷款确实有比较明显的增加，但主要都是有政府背景的贷款主体——政府批准的土地储备中心或者是政府委托的企业法人，这被视为政府拉动内需的举措。北京市推出1000亿元土地储备开发投资的意图很明显，依靠房地产投资拉动整体投资增长，继而拉动整个经济复苏。

    据北京统计局最新公布的数据显示，今年1至10月，北京市城镇固定资产投资完成3510亿元，比上年同期增长43.7%；其中房地产开发投资完成1983亿元，比上年增长50.8%。

    很显然，房地产开发投资业已成为拉动经济增长的主力。

商业银行，幕后的资本推手

    据《21世纪经济报》报道，日前某股份制银行北京支行今年下半年拿下了近50亿元土地储备贷款。

    这笔不小的款项让该银行高层颇感意外，一方面是因为作为一家在北京市场处于相对弱势的银行来说，能分得1000亿土地储备贷款市场中的些许份额，实属不易；另一方面则是，按照风险管理原则，该行2009年之前是禁止下属分支行进入土地储备贷款领域的。

    “即便是今年，总行对土地储备贷款也很谨慎，相比北京，总行对其他省分行相关土地储备贷款要严格谨慎得多。”该银行行长刘满（化名）说。

    对北京房地产市场充满乐观的显然不仅仅是该银行一家。

    据了解，一般土地储备开发投资，资金源于两方面：财政拨款和银行贷款。而源于银行的土地储备贷款为主要资金来源。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。

    今年前三季度，银行成为实施国家“四万亿”投资的主力，商业银行之前一直谨慎对待的土地储备贷款，一夜之间成了“香饽饽”。

    目前国家适度宽松的货币政策，又使得央企手握重金，是真正的“不差钱”。如此疯狂拿地，也就在情理之中。房地产分析专家蔡为民分析说：“银行一反常态纷纷夺食土地储备贷款，背后有着清晰的利益链条；未来土地储备贷款领域是否会酝酿大的风险，目前还不好判断。”

    对于土地储备贷款的风险点，北京银联信信息咨询中心分析师黄滨称，其一，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他建设资金；其二，如果土地储备的用途是建设用地，未来的效益一般，要看地方政府的财力，“如果政府是赤字财政收入，等于是开了一个空头支票”。此外，2009年银行展开疯狂的信贷投放竞赛，也让银行风险管控意识有所放松。

    在黄滨看来，银行在土地储备贷款上放宽准入标准，与银行对待地方投融资平台的态度基本相似——“又爱又恨，左右为难。”

    “大环境如此，各行贷款任务压力这么大，银行管不了这么多了。”黄滨进一步指出，“目前土地储备开发领域基本上都为政府性质的土地储备中心主导，房地产开发商基本都很难进入这一领域。”

    蔡为民认为，商业银行土地储备贷款的主要借款主体为地方土地储备中心，属于事业单位，不是公司；但它代表政府，因为土地是属于国有，他们出让的是国有土地使用权。他表示，如此以来，将会积累多重风险。首先，可能形成土地过于集中的局面，房地产市场的“定价权”越来越掌握于少数几家大型房企之手，将不利于市场竞争。其次，可能吹大泡沫，增加金融风险。蔡为民指出，地市、股市的互推加速了房价上涨。但房价每一次上涨，都会有一批需求者被驱逐出楼市；随着不断有人被驱逐，房价早晚会掉头向下。“楼市泡沫破裂以后，套牢的除了开发商，还有银行和股民。”正如潘石屹曾经说的那样：“如果开发商损失了一亿元，股东承担5000万元，剩下的5000万元是银行承担。”

    谈到土地储备中心资格问题时，蔡为民表示：“之前监管机构之所以不让银行做土地储备贷款，就是因为土地储备中心既是一个政府机构，又是市场主体。主体身份不明确，将来如果出问题的话，严格按照市场规则来做，银行会很被动。”

    中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学指出，“地王”永远产生在位置好的地块身上，而对于主要城市来说，这样的地块已经少之又少。如果政府拿土地储备贷款去多做一些这样的地块，“地王”还会更多。

    作为关乎民生的房地产项目，其实“地王”的出现不是经济的神话，更多的是利益驱使之下制造的经济泡沫。稀缺的土地资源，承载了民生的期待和发展的梦想。人们盼望，包含“地王”在内的供而未用土地，能尽快形成商品房供应。